Пазарът на жилища в САЩ със закъснение се събужда за риск от наводнения
Фейсал Майраж знаеше, че купува къща в зона на наводнения, когато закупи имот под наем в Манвил, Ню Джърси, през 2016 г. Но изглеждаше шанс, който си струва да се вземе: според Федералната агенция за управление на извънредни ситуации на САЩ рискът от сериозни наводнения е бил само 1 процент годишно.
Пет години по-късно удари ураганът Айда. „Ида беше наистина зле – имаше над 6 фута вода в къщата“, казва Майраж.
Манвил, бивш производствен град с около 11 000 жители при сливането на реките Раритан и Милстоун, е имал проблеми с наводнение преди. Ида обаче го удари тежко, наводнявайки домове и предизвиквайки посещението на Джо Байдън, за да стане свидетел на спасителните усилия през 2021 г.
Градът е построен върху непроницаема почва, което означава, че водата не се оттича лесно, но проблемите са част от кризата, която се разгръща по света.
Както показа проучване в списание Nature миналата година, през последните 30 години се наблюдават по-чести и силни бури, с по-обилни валежи, в същото време, когато развитието на собствеността в зоните на наводнения се е ускорило.
>
Пазарът на жилища обаче бавно отразява нарастващия риск. В резултат на това домовете, построени в зони на наводнения в САЩ, са надценени с цели 237 милиарда долара, според проучване на Джеси Гуревич от организацията с нестопанска цел за устойчиво развитие Environmental Defense Fund.
Една от причините е неадекватната информация за оценка на риска от наводнения в САЩ, казва Гуревич. Картите на наводненията, които Fema използва, за да определи премии за своята федерално гарантирана Национална програма за застраховане срещу наводнения – което е начинът, по който повечето американци получават застраховка срещу наводнения – са остарели.
„Липсва им покритие на някои места, не са напредничави изглеждат и те не отчитат изменението на климата и не отчитат големия риск от наводнения“, обяснява Гуревич, имайки предвид събирането на вода в ниско разположени райони, независимо от съществуващите водни течения.
В допълнение , много щати на САЩ — включително тези, които са най-предразположени към наводнения, като Флорида — не изискват от продавачите да разкриват на купувачите риска от наводнения на имота.
Проблемът на Ню Джърси е твърде много вода за начало — за разлика от места като като Калифорния, които страдат от недостиг. Морското ниво на брега на Джърси се е повишило с около 18 инча от началото на 1900 г. - повече от два пъти повече от глобалната средна стойност от 8 инча, според ресурсния център за изменение на климата на университета Рутгерс. Но развитието в най-гъсто населения щат на САЩ е силно съсредоточено в близост до брегове и реки, излагайки на риск домовете и бизнеса.
Този риск не е включен в застрахователните премии. „Разходите, свързани с наводненията, по същество се социализират или се прехвърлят към данъкоплатците като цяло“, казва Гуревич.
Субсидираните ставки на Fema са твърде ниски, за да покрият разходите за нарастващите искове за наводнения. В момента дължи 20,5 милиарда долара на Министерството на финансите на САЩ – и това е след като Конгресът анулира дълг от 16 милиарда долара през 2017 г., според доклад на Конгреса през януари.
От няколко години Fema преминава към система на ценообразуване, базирано на риска, и повишаване на ставките. Но миналата година Службата за счетоводна отчетност на правителството на САЩ прогнозира, че средните годишни премии ще трябва да се удвоят от $689 през 2022 г. до $1288, за да покрият пълния риск, предупреждавайки за „загриженост относно достъпността“.
При старата ценова система , който не е актуализиран от половин век, премиите нарастват средно с 8 процента годишно. Сега, според анализ на данните на Fema от уебсайта E&E News, това удвояване на ставките ще стане реалност в 800 от 3000 окръга.
То обаче ще бъде въведено постепенно, като GAO очаква 95 цента от настоящите полици да начисляват пълни рискови премии едва до 2037 г.
Fema също изчислява, че 96 процента от притежателите на полици ще видят увеличения с не повече от $20 на месец или дори ще видят намаления. И се казва, че тези, които трябва да плащат повече, ще имат увеличения с не повече от 18 процента годишно, докато не бъде достигната пълната цена.
Общностите са опитали други начини за смекчаване на риска от наводнения за своите домове, но разходите могат да бъдат непосилни.
През 2016 г. Инженерният корпус на армията заключи, че не е рентабилно да се изграждат стени срещу наводнения, наводнения и помпени станции за защита на Манвил. Беше по-лесно да съборят изложените на риск къщи и да се оттеглят от наводнените равнини.
Вече 200 къщи са разрушени. Майрадж беше един от тях през 2022 г. Той прие предложение да закупи дома си от Blue Acres, програма, ръководена от Министерството на опазване на околната среда на Ню Джърси. „Няма смисъл този тип имоти да остават, защото само се влошава“, твърди Майраж.
Blue Acres изкупува имоти в застрашени от наводнения райони и ги разрушава, за да създаде открито пространство като буферна зона. Manville планира да събори още 500 къщи. Но буферът означава загуба на приходи от данък върху имуществото. Кметът на Манвил Ричард Ондерко изчислява, че градът е загубил близо 2 милиона долара от началото на програмата преди почти две десетилетия.
Сега допълнителни климатични фактори добавят към проблема. След урагана Айда на жителите на града беше казано, че могат да кандидатстват за федерални фондове за помощ, за да издигнат домовете си. Но през август миналата година Министерството на обществените въпроси на Ню Джърси каза, че средствата могат да се използват само за изкупуване на имоти, тъй като надморската височина „няма да бъде достатъчна за утрешните наводнения, причинени от изменението на климата“.
Ондерко казва, че вярва във влиянието на климата, но истинският проблем е презастрояването, което кара дъждовните води от сградите в съседните градове да се вливат в Манвил. „Те просто продължават да строят жилищни комплекси и складове навсякъде около Манвил и цялата тази вода идва при нас“, казва той.
Шон Латурет, комисар на NJDEP, смята, че проблемът е както изменението на климата, така и лошото управление на водата . „Използваме остарели прогнози за валежите в нашите строителни стандарти, така че нашите елементи за дъждовна вода не са достатъчно големи“, посочва той.
Латурет казва, че държавата сега настоява за прогнозни данни за валежите за оценка на риска от наводнения. През декември тя прие закон, задължаващ наемодателите и продавачите да разкриват историята на наводненията на имота.
„Няма сребърен куршум, който да спаси Манвил или друга общност от опустошенията на изменението на климата“, признава Латурет . „Но има мрежа от решения.“
Те варират от актуализиране на съоръжения за дъждовна вода до изкупуване на някои места и нови противонаводнени стени на други. Във всички случаи е необходимо по-добро планиране.
Но въпреки всички очевидни рискове в Манвил, Ондерко казва, че къщите все още се продават като „топъл хляб“.
„Има огромно търсене на жилища в Ню Джърси“, обяснява той. „Хората купуват тези жилища при наводнения. Те просто поемат риска.“
